Nuevos créditos hipotecarios: cuáles son las ventajas y riesgos

Nuevos créditos hipotecarios: cuáles son las ventajas y riesgos

Acceso a la vivienda. Lo que hay que saber

Las tasas son más bajas y exigen menos ingresos demostrables. El problema, la indexación de la deuda.

Poder pedir más plata para comprar un departamento, pagar una cuota más baja y encima con ingresos demostrables menores a los que se exigen hoy, son la principal herramienta de marketing detrás de las nuevas líneas de créditos hipotecarios que promueve el Banco Central, y que desde mañana empezarán a estar disponibles en al menos seis bancos.

Los atributos de los nuevos préstamos son innegablemente atractivos ... si no fuera por la alta inflación que aún golpea a la economía argentina.

Es que en la virtud está el riesgo: el hecho de que sean créditos cuya deuda (expresada en Unidades de Vivienda o UVI) se ajusta a la par de la inflación es lo que permite prestar plata a tasas de interés nominales más bajas que lo que se ofrece (poco y nada) hoy en el mercado. Pero justamente por culpa de la inflación es que la deuda puede crecer en lugar de achicarse.

No por casualidad cierto sector del propio Gobierno (que daría cualquier cosa por reanimar el mercado de los créditos hipotecarios), miró con recelo los anuncios del Banco Central. No por el tipo de préstamos, sino por el momento en que se los presenta en sociedad, cuando la inflación todavía está alta y resulta al menos incómodo hablar de indexación. 

Al analizar la operatoria, surgen claramente las ventajas y desventajas del producto. 

A favor, la accesibilidad: para un crédito indexable se necesitan ingresos demostrables menores), la cuota resulta sensiblemente más baja y por eso mismo, el monto al que se puede acceder es mucho más alto (ver infografía abajo). Esto le abre la puerta al crédito para vivienda a familias que hoy ni se pueden asomar a preguntar condiciones a un banco.

En contra, obviamente, la cláusula de indexación. En un escenario de alta inflación como el actual, bien puede ocurrir que al cabo de un año y luego de pagar 12 cuotas, la deuda sea mayor que al arranque. Además, el deudor tiene que esperar la paritaria salarial anual para que la cuota (que se indexó cada mes) ocupe una porción menor de sus ingresos.

De todas maneras, en el sector inmobiliario y en los propios bancos aceptan que la operatoria va a funcionar muy bien cuando la Argentina alcance tasas de inflación normales. Después de todo, no se trata de un invento argentino. Una operatoria similar funciona en Chile desde 1967 y en Uruguay desde 2004. 

El economista Ergasto Riva, especialista y un estudioso en este tipo de productos, aseguró que “la creación de la UVI es fundamental para que en la Argentina vuelva a haber créditos hipotecarios, siendo que éstos son la herramienta fundamental para combatir el creciente déficit habitacional. Lo es, en primer lugar, porque al eliminar el riesgo inflacionario para las partes, acreedor y deudor, las mismas pueden hacer arreglos a mayor plazo y a menor tasa con lo cual la cuota baja y por ende los ingresos requeridos”.

Riva, con todo, observó que prefería que la UVI hubiera sido creada por Ley, para darle más seguridad jurídica al instrumento.

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